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Noviembre 16 de 2018

Se consideran bienes raíces, aquellos inmuebles que están   íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales; es decir, las llamadas fincas, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionarles daños, porque forman parte del terreno o están anclados a él. Adquirir un inmueble es una alternativa de inversión atractiva, pues es un sector dinámico en el que los bienes raíces tienden a aumentar su valor con el paso del tiempo.

Para incursionar en este mercado debemos tener un buen “Due diligence” cuya traducción literal es “debida diligencia”. Podríamos comenzar a definir el término como aquellas gestiones que debería realizar una parte de manera responsable antes de establecer un vínculo contractual, para asegurar la conformidad del contrato con sus fines. En las transacciones de bienes raíces, el due diligence conllevará la investigación apropiada de todos los aspectos del bien inmueble que será objeto de la venta. El grado y alcance de diligencia va a depender de la transacción particular y sus circunstancias, entre ellas el valor monetario del contrato y el presupuesto del cual disponen las partes para cubrir los costos de las investigaciones.

La debida diligencia dependerá mucho del tipo de negocio del que se trate, pues no es lo mismo una inversión en un terreno para desarrollo, que en una casa construida. Dentro de las cuestiones que deben abordarse en el due diligence, están:

Tipo de derechos que se van a transmitir por el vendedor al comprador (usufructo, nuda, dominio, etc.)

Zonificación urbanística y catastro que pueda afectar la propiedad y los usos que se le van a dar, incluyendo afectaciones que pueda tener por planes reguladores urbanísticos.

Servidumbres y gravámenes que afecten la propiedad.

Aspectos ambientales, particularmente importante en aquellos inmuebles que serán destinados a usos comerciales o industriales.

Pagos de impuestos y tasas de la propiedad, valor de la edificación y su estructura (en caso de inmuebles construidos).

Verificar si existen arrendamientos que afecten el inmueble y sus términos.

Cuestiones relativas a servicios públicos, seguros y cualquier otra situación que pueda afectar al inmueble

Sobre los costos de traspaso: es común que el comprador y el vendedor compartan por igual los costos de cierre, pero esto puede ser negociado, en función de la oferta, etc. Hay tres costos del cierre a saber: los impuestos y tasas gubernamentales (incluye un impuesto sobre transacciones inmobiliarias, una cuota de inscripción y sellos documentales (agraria, hospitales, asociaciones municipales, bar, archivo nacional y timbres fiscales)), honorarios del notario (por la elaboración de la escritura de compra venta), y los costos de la hipoteca (cuando la persona que va a comprar recibe financiamiento para pagar los gastos de hipoteca).

 

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