Vender una propiedad en Costa Rica implica costos de transacción específicos, honorarios legales y obligaciones tributarias. Para calcular con precisión sus ganancias netas, el vendedor debe considerar las comisiones inmobiliarias, el impuesto al valor agregado (IVA), los gastos de cierre y el impuesto sobre las ganancias de capital.
A continuación, un desglose completo de los gastos de venta de bienes inmuebles en Costa Rica para 2026.
Resumen rápido: Costo total promedio de venta
En promedio, un vendedor debe anticipar costos de transacción que oscilan entre el 8.2% y el 9.5% del precio bruto de venta, dependiendo de la carga del impuesto a las ganancias de capital y de si es necesario disolver una sociedad.
1. Comisión inmobiliaria e IVA (Impuesto al Valor Agregado)
La comisión inmobiliaria estándar en Costa Rica es del 6% sobre el precio de venta acordado.
- Tasa de comisión: 6%.
- Impuesto al Valor Agregado (IVA): Según la ley costarricense, se debe aplicar un 13% de IVA directamente sobre el monto de la comisión (no sobre el valor de la propiedad).
Ejemplo: En una venta de $500,000, la comisión es de $30,000, y el 13% de IVA agrega $3,900, para un total de $33,900.
2. Gastos de cierre compartidos
Los gastos de cierre en Costa Rica generalmente representan alrededor del 4.4% del valor de la transacción. Esto incluye impuestos de traspaso, honorarios notariales, timbres de registro y gastos de custodia (escrow).
- Práctica estándar: Los gastos de cierre tradicionalmente se dividen 50/50 entre comprador y vendedor.
- Parte del vendedor: El vendedor normalmente paga un 2.2%.
Nota de negociación: Aunque una oferta al precio completo suele implicar una división 50/50, en ofertas por debajo del precio de lista el comprador puede exigir que el vendedor cubra el 100% de los gastos de cierre.
3. Impuesto a las Ganancias de Capital (Impuesto sobre la Renta a las Ganancias de Capital)
El impuesto a las ganancias de capital aplica siempre que una propiedad se venda con utilidad. Fue introducido por la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (Ley N.° 9635), vigente desde el 1 de julio de 2019, y aplica tanto a residentes como a no residentes sobre bienes de fuente costarricense (inmuebles, acciones, títulos valores, criptoactivos, entre otros).
Categoría A: Vivienda Habitual
- Exenta: La propiedad queda 100% exenta del impuesto a las ganancias de capital si ha sido el domicilio fiscal/principal del vendedor durante al menos los 3 años inmediatamente anteriores a la venta. Este es un requisito de tiempo de residencia continua, no una prueba de días al año.
- Límite de frecuencia: Esta exención generalmente solo puede utilizarse una vez cada 3 años, para evitar el uso especulativo o repetido.
- Propiedad en sociedad: La exención también puede aplicar si la propiedad está a nombre de una sociedad (S.A. o SRL) que de forma comprobable se destina exclusivamente a vivienda habitual de sus dueños.
- Herencia: Los inmuebles recibidos por herencia también están exentos de este impuesto, de forma independiente a la regla de vivienda habitual.
Categoría B: Propiedad de Inversión / Lotes / Segundas Viviendas
Si la propiedad no califica como vivienda habitual, el vendedor debe elegir entre dos métodos de cálculo del impuesto:
- Regla del 2.25% (Tarifa fija sobre el precio bruto): Disponible únicamente para propiedades adquiridas antes del 1 de julio de 2019, y solo para la primera venta de esa propiedad después de esa fecha. El vendedor paga una tarifa fija del 2.25% sobre el precio total de venta, sin importar la utilidad real obtenida. Esta elección es generalmente irrevocable por propiedad: una vez utilizada, esa propiedad ya no podrá venderse en el futuro bajo la opción transitoria del 2.25%.
- Regla del 15% (Ganancia neta): Obligatoria para propiedades adquiridas después del 1 de julio de 2019, y es la regla estándar/general por defecto. El vendedor paga un 15% sobre la utilidad neta (precio de venta menos precio de adquisición original, ajustado, más mejoras documentadas, honorarios notariales y otros gastos deducibles).
Consejo: La opción de tarifa fija del 2.25% suele beneficiar a vendedores con ganancias grandes y difíciles de documentar (por ejemplo, terrenos comprados hace décadas a un precio muy bajo), ya que el 2.25% del precio total de venta puede ser mucho menor que el 15% de la ganancia real. Los vendedores con una apreciación moderada, o con buena documentación de su costo de adquisición y mejoras, suelen salir mejor beneficiados con el método del 15% sobre ganancia neta.
Retención a no residentes (independiente del impuesto final)
Independientemente de cuál método aplique, cuando el vendedor es una persona extranjera no domiciliada, el comprador está legalmente obligado a retener un 2.5% del precio bruto de venta al momento del cierre y remitirlo a Hacienda (Ministerio de Hacienda) como un pago adelantado o de garantía a cuenta del impuesto final del vendedor. Si el monto retenido resulta superior al impuesto real que corresponde bajo el cálculo del 15% o del 2.25%, el vendedor puede solicitar la devolución de la diferencia.
El impuesto a las ganancias de capital se autodeclara y paga mediante el formulario D-162. La retención a no residentes se reporta por separado mediante el formulario D-103.
4. Costos de disolución de sociedad (si aplica)
Muchas propiedades en Costa Rica se tienen a nombre de una sociedad (como una S.A. o SRL).
Si vende la propiedad y desea liquidar o cerrar la sociedad posteriormente, los honorarios de abogado y los impuestos corporativos de disolución suelen costar alrededor de $1,000.
Cálculo real: Ejemplos de ganancias netas del vendedor
Escenario 1: Venta de una propiedad de $500,000
(Supuestos: Califica como vivienda habitual —ocupada como domicilio fiscal por 3+ años— por lo tanto exenta del impuesto a las ganancias de capital; división de gastos de cierre 50/50)
| Concepto | Cálculo | Costo (USD) |
|---|---|---|
| Precio bruto de venta | – | $500,000 |
| Comisión inmobiliaria | 6% de $500,000 | -$30,000 |
| IVA sobre la comisión | 13% de $30,000 | -$3,900 |
| Gastos de cierre del vendedor | 2.2% de $500,000 | -$11,000 |
| Disolución de sociedad | Tarifa fija | -$1,000 |
| Total de gastos | – | -$45,900 |
| Ganancia neta del vendedor | Bruto menos gastos totales | $454,100 |
Escenario 2: Venta de una propiedad de $300,000 (propiedad de inversión, adquirida antes de 2019, usando la tarifa fija del 2.25%)
(Supuestos: NO es vivienda habitual; propiedad adquirida antes del 1 de julio de 2019; el vendedor elige la opción única de tarifa fija del 2.25% para ganancias de capital; división de gastos de cierre 50/50)
| Concepto | Cálculo | Costo (USD) |
|---|---|---|
| Precio bruto de venta | – | $300,000 |
| Comisión inmobiliaria | 6% de $300,000 | -$18,000 |
| IVA sobre la comisión | 13% de $18,000 | -$2,340 |
| Gastos de cierre del vendedor | 2.2% de $300,000 | -$6,600 |
| Impuesto a las ganancias de capital | 2.25% de $300,000 (tarifa fija) | -$6,750 |
| Disolución de sociedad | Tarifa fija | -$1,000 |
| Total de gastos | – | -$34,690 |
| Ganancia neta del vendedor | Bruto menos gastos totales | $265,310 |
Nota: Este escenario incluye la línea del impuesto a las ganancias de capital para una propiedad no exenta. La obligación real depende de cada caso particular — siempre calcule ambos métodos (2.25% y 15%) para determinar cuál conviene más antes de elegir.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el impuesto a las ganancias de capital en Costa Rica?
El vendedor es el responsable legal de pagar el impuesto a las ganancias de capital (15% sobre la ganancia neta, o 2.25% sobre el precio bruto de venta si elige la opción transitoria para adquisiciones anteriores a 2019). Si el vendedor es un extranjero no residente, el comprador está obligado por ley a retener un 2.5% del precio de compra al momento del cierre como adelanto de este impuesto, el cual se remite al Ministerio de Hacienda.
¿Qué se requiere para que una propiedad califique como "vivienda habitual" para la exención?
La propiedad debe haber sido el domicilio fiscal/principal real del vendedor durante al menos los 3 años previos a la venta — no se trata simplemente de pasar cierta cantidad de días al año en ella. Esta exención solo puede reclamarse una vez cada 3 años por contribuyente.
¿Puedo usar la opción de tarifa fija del 2.25% más de una vez sobre la misma propiedad?
No. Es una elección única e irrevocable, disponible solo para la primera venta de una propiedad adquirida antes del 1 de julio de 2019, que ocurra después de esa fecha.
¿La comisión inmobiliaria está gravada con impuestos?
Sí, la comisión del 6% está sujeta a un 13% de Impuesto al Valor Agregado (IVA). Los vendedores deben asegurarse de recibir una factura electrónica formal (Factura Electrónica) de su corredor para poder deducir legalmente este gasto.
¿Se pueden negociar los gastos de cierre?
Por supuesto. Aunque una división 50/50 es lo estándar, todo está sujeto a negociación durante la fase de oferta y contraoferta.
Este artículo tiene fines meramente informativos y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. La normativa tributaria de Costa Rica está sujeta a cambios y las circunstancias individuales varían — consulte con un abogado o contador público autorizado en Costa Rica antes de tomar decisiones sobre la venta de una propiedad.
Jose Fernando Carter, abogado notario
